아파트 건축물대장 확인하는 사이트


출처: http://cafe.naver.com/landroboreport/84




안녕하세요.로보리포트입니다. 
5월 30일 업데이트 안내 드립니다. 


1.  지역 통계 정보 추가 

지역 평균 실거래가, 평당 가격, m2당 가격, 건축년도, 전세가, 
전세가율을 지도에서 확인 가능합니다. 
가까운 위치의 부동산끼리 자동 클러스터링이 되어 표시되고 있습니다. 














특정 기간내의 지역 통계를 알고 싶다면 
아래 화면처럼 필터에서 거래 기간을 선택하면
더욱 정확한 통계 자료를 알 수 있습니다. 



예시) 최근 6개월 동안의 평균 전세가 확인 



2.  건축물대장 데이터 추가 (용적률, 건폐율, 주차 정보 등) 

아파트 건축물 대장 데이터가 추가되었습니다. 
용적률, 건폐율, 주차 정보등 건축물 대장을 확인해야 알 수 있었던 정보들을 
어플에서 간단하게 확인 가능합니다. 








 3.  학교 필터 추가 

 학교 유형, 교육비, 전입 학생 수 등의 학교 검색 조건이 추가되었습니다.
전입이 많은 인기있는 학교 등의 학교 조건검색이 가능해졌습니다. 
 

























부동산 챗봇 어플 로보리포트



참고: http://cafe.naver.com/landroboreport/79



부동산 챗봇&정보 서비스 어플 

로보리포트가 릴리즈 되었습니다.



어플다운로드 








웹사이트 링크

 



현재 기능은 크게 부동산 정보 & 부동산 챗봇으로 나뉘어져 있는데요 



챗봇으로 부동산 실거래가를 문의하는 기능과 

학군 및 학교 정보를 문의하는 기능이 있습니다. 










아이가 학교에 진학을 하게 되면 

내 아이가 어느 초등학교에 배정받을 지, 

초등학교까지 횡단보도를 건너야 하는지, 

그냥 걸어갈 수 있는지 

궁금한 것들이 많을 텐데요. 


간단하게 대화로 초등학교 배정에서

학생수, 학생폭력에 대해서도 문의할 수 있습니다. 










그외 실거래가, 학군, 전세가율, 월세수익률

다양한 분석 필터를 사용하여 

조건에 맞는 아파트/빌라/오피스텔을

지도에서 검색할 수 있습니다. 








배정 학교, 학생수, 진학정보, 방과후 프로그램, 

교육비, 학교 폭력등 다양한 학교 관련 정보도 

제공하고 있습니다. 






그 외 아파트 상세 정보에서는 과거 실거래가 내역 및 

과거 월별 거래건수를 분석하여

최적의 매매시기를 조언해주고 있습니다. 








챗봇은 아직 시간단계라서 기능이 적지만

앞으로 계속 기능을 추가해 나갈 예정입니다. 









월세수익률 높은 오피스텔 검색하기






월세수익률 조건으로 오피스텔을 검색할 수 있는 

서비스가 있어 안내드립니다. 



로보리포트 서비스 바로가기 


자세한 내용은 아래 포스팅을 참조해주세요 . 





------------------------------------------------------------------------------------------------------------------




출처 : http://cafe.naver.com/landroboreport/64





안녕하세요. 로보리포트입니다. 

4월 업데이트 내역 안내드립니다. 



오피스텔 데이터 추가 





오피스텔 실거래가, 전세가, 건축년도, 월세수익률, 
전세가율, 매매와 전세 차이 금액 등의 세부 정보로  검색 가능합니다. 







지도에서 세부 매물 선택시 
오피스텔 실거래가 매매가, 전세가, 전세가율, 
월세 수익률 과거 추이를 그래프로 확인 가능합니다. 
전용 면적과 층을 선택하여 더 자세한 추세를 확인 할 수 있습니다. 





2016년 범죄 분석




최근 부동산 사기 건수 & 사기 수법에 대해서 조사를 하고 있습니다. 


검찰 범죄 분석 통계자료 (링크) 에서는  

범죄분석에 대한 자료를 제공하고 있습니다. 


메인 메뉴에서 정보마당 -> 통계자료 에서 

2016년 범죄분석을 pdf로 다운 받을 수 있습니다. 






최근 부동산 매매/전월세 직거래가 늘어나면서 

부동산 거래에 익숙하지 않은 젊은 층의 사람들이 

부동산 사기의 타겟이 된다는 신문 기사를 보고 

한 번 현상을 알아봐야겠다고 생각했습니다.  



그렇지만 부동산 사기만 따로 통계 자료가 나오지는 않네요. 

의외로 전체 사기범죄 피해자의 연령은 

41세~50세가 제일 많았습니다. 






 

2016년에 총 250,600건의 사기범죄가 발생하였고 

부동산 사기는 전체 사기 범죄 중에 2%에 해당됩니다. 


자세한 건수는 전체 자료에서 확인이 가능합니다. 

부동산 사기는 2016년도에 4831건이 있었고 

4177건이 검거되어 검거율은 높은 편입니다. 

(하지만 피해액을 보상받는 것은 다른 문제 ㅠㅠ) 

 




사실 좀 더 자세한 부동산 사기 분석 유형을 찾아보고 싶었으나 

전체 자료에서도 대부분 살인 및 폭력 등 

강력범죄에 대한 자료가 대부분이라 

좀 더 조사를 해 봐야 할 것 같습니다. 




임대 수익률이 제일 높은 아파트 자동으로 찾기




전의 포스팅에서는 부동산 임대 수익률을 구하는 아래 공식을 공유드렸습니다.  


대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100



이제는 실제 데이터를 사용하여 임대 수익률 높은 아파트를 자동으로 찾는 과정을 공유하려고 합니다. 


위 식에서 임대 수익률을 계산하려면 아파트 실거래가와 월세 실거래 정보가 둘 다 필요합니다.  (이전 포스팅 참고) 


그런데 실제적으로 아파트 단지별로 임대 수익률을 구하려고 하자 두 가지 문제점에 부딪힙니다. 



첫번째는 ....


부동산 거래가 항상 있는 것이 아니라는 것 -_-; 


이상적인 것은 매매와 월세가 항상 같은 시기 (적어도 같은 달)에 일어나는 것인데

거래가 활발한 대규모 아파트 단지가 아니라면 그런일은 일어나지 않습니다 ㅠㅠ



두번째는....


그 없는 거래 중 에서 같은 층에서의 매매와 월세 계약이 같은 시기에 일어나는 것. 

이건 거래가 활발한 대규모 아파트 단지라도 이런 일은 잘 일어 나지 않습니다. 

같은 층에 있는 매매가와 월세가를 고려하는 이유는 

층에 따라 매매가나 월세가가 조금씩 차이가 나기 때문입니다. 




위 두 가지 문제점으로 인해 개별 매물의 월세 수익률을 구하는 방식은 아래와 같이 조정되었습니다.  


1. 같은 시기(같은 달)에 월세 거래가 없으면 바로 직전 거래의 월세 정보를 활용한다. 


2. 같은 층이 아니라도 같은 아파트, 같은 평수라는 조건의 직전 거래의 월세 정보를 활용한다. 




이렇게 전국의 월세 수익률을 자동으로 계산하였고 

그 정보들은 곧 웹 서비스로 오픈할 예정입니다. 

지금은 그 과정에서 인상적이었던 데이터를 공개해 보겠습니다. 




전국에서 가장 높은 월세 수익률은 얼마이며 

그 아파트는 어디일까요? 



대답은 강원도 태백시 소도동 삼신아파트이며 

월세 수익률은 자그마치 225% 였습니다(??????)



보통 임대 수익률이 5%만 넘어도 괜찮다고 하는데  225%의 임대 수익률이라뇨 -_-? 



저는 실거래가 수집이 잘 못 된 것이 아닌가 의심하며 

국토교통부의 빠른 실거래가 조회를 사용해서 

해당 아파트 데이터를 조회해 보았습니다. 






강원도 태백시 소도동 삼신아파트는 올해 11월에 1650만원에 매매가 되었습니다. 





그리고 올해 초에 같은 평수의 아파트가 보증금 850에 150만원으로 월세 계약이 이루어졌습니다 (??????)


800만원을 투자해서 년에 1800만월을 벌 수 있으니 

월세수익률이 200%가 넘는게 맞네요. 





궁금해서 주변 전문가들에게 이런 케이스를 문의해보니

한 분은 매매가는 계속 낮아지거나 지지부진한데 임대 수요가 잘 맞으면 이런 일들도 종종 생긴다고 하고

다른 분은 99% 국토부 실거래가 데이터 입력 실수라고 하시네요.


참고로 궁금해서 국토부 실거래가 신고에 문의 전화도 해봤습니다 ㅋㅋㅋ

문의 전화 받으시는 분이 본인이 아니면 실거래 가격 및 수정 작업은  해 줄 수 없다고 이야기하셔서

 여전히 미스테리로 남았습니다 (...) 

데이터 검증은 그럼 누가 하나요 


어느분의 말이 맞는지는 모르겠지만 이런 데이터가 나올때마다 자문을 요청할 수는 없으니 

걍 이상하다 싶으면 예외 처리하는 것이 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.




update(2017/01/21) !


로보리포트에 월세 수익률을 사용하여 아파트 필터링 하는 기능이 추가되었습니다. 
심지어 아파트 별로 월세 수익률도 알려주고 있어요!







관심있으신 분은 서비스 방문 부탁드려요 ㅎㅎ



로보리포트 서비스 방문하기 : ) 











 






기계학습 아파트 시세 예측 서비스 - 로보리포트



출처: http://cafe.naver.com/landroboreport/46


안녕하세요. 


기계학습으로 아파트 시세를 예측하는 서비스 

부동산 로보리포트가 오픈하였습니다!



서비스 바로가기


http://land.roboreport.co.kr






일단 서비스 메인에 접속을 하면 서울의 각 지역구를

저평가, 적정가, 고평가의 평가 단계에 맞춰  

7가지 색으로 보여주고 있습니다.

 매우 저평가(진한 붉은색), 저평가, 약간 저평가,  적정,

고평가, 약간 고평가, 매우 고평가(진한 파란색)의 7단계로 이루어져 있습니다.  


 

 지난 4분기의 지역의 제곱 미터당 평균 실거래가와 

기계학습(신경망, Multi layer perceptron)으로 산정한 현재 가격과 비교하여 

상승 여력이 있다고 생각되면 저평가(푸른 색)로 

하락할 위험이 있다고 생각되면 고평가(붉은 색)으로

크게 변동이 없을 것 같으면 노란색으로 지역 정보를 표시하고 있습니다. 




 노원구를 보면 제곱 미터당 적정 가격은 1591만원이고 노원구 안에 

총 331건의 아파트가 있다는 것을 알 수 있습니다. 



왼쪽에는 아파트를 검색해 볼 수 있는 다양한 필터가 있습니다. 

평가기준, 평형, 매매가, 전세가, 입주년차, 월세수익률, 전세가율, 갭금액 등의 

다양한 투자 관련 지표들로 아파트를 검색해 볼 수 있습니다. 


곧 학군 및 다양한 매물들 정보가 이어서 업데이트 될 예정입니다. 





왼쪽의 필터의 슬라이더를 조정하여 아파트 매물 조건 검색을 할 수 있습니다. 

월세수익률 6%이상이면서 갭금액 5000이하로 살 수 있는 아파트들을 찾아보았습니다. 


경기도에 총 37건이 존재하네요. 

지역을 클릭하거나 마우스 스크롤을 해서 관심있는 지역으로 이동합니다. 

오산시로 이동을 해 보았습니다. 


매물을 클릭하면 아파트별 세부 정보를 왼쪽에서 확인할 수 있습니다. 

매물 상세 창의 세부 항목들은 다음 포스팅에서 설명하겠습니다. 










지금은 아래 월세수익률 탭을 확인하시면 

과거 매매 실거래가 대비 월세 수익률 및 과거 월세수익률의 추이를 확인 할 수 있습니다 : ) 



지금은 모바일 호환이 완벽하게 되지 않아서 

PC로 접속하면 편하게 서비스를 이용할 수 있습니다. 



그럼 관심 있으신 분은 사이트 등록 & 회원 등록 부탁드려요! 

감사합니다 : ) 




 




 






임대수익률 계산법





예전에 조금이라도 임대 수익을 얻기 위해 

오피스텔이나 빌라 매매를 알아본 적이 있었습니다.  

그렇지만 각 오피스텔의 임대 수익률에 대한 정확한 정보는 얻기가 쉽지 않았습니다. 



무엇보다 오피스텔 광고에서는 다들 높은 임대 수익률을 보장해준다고 하지만

과연 정말로 그럴까요? 


실거래 데이터로 각 아파트/오피스텔/빌라 등의 기본적인 임대 수익률을 

계산해주는 서비스가 있으면 좋을 것이라는 생각이 들었습니다. 

그리고 현재 블로그에서 그 개발 과정 역시 공유를 하려고 합니다. 





 그렇다면 과연 임대 수익률은 어떻게 계산할까요? 



임대수익률 계산 방법은 대출이 있는 경우와 없는 경우로 나눠지며 

각각의 경우에 대한 계산식은 아래와 같습니다. 



대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100


대출포함 수익률(%) = ((월세 - 월이자) * 12) / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) * 100



예를 들어, 정자푸르지오시티 3차에서 전용 8평의 월세 임대 수익률을 계산해 봅시다. 








참고로 여기서 주의해야 할 것이 작은 금액 차이 이긴 하지만 

같은 평수라도 층수에 따라 월세는 조금씩 다를 수 있다는 것입니다.

 

보통 낮은 층의 월세가 조금 낮긴 하지만 보통 월세는 큰 차이는 안나는데 

높은 건물의 오피스텔의 분양가는 층에 따라 몇 천 차이가 나는 경우가 종종 있습니다. 

순전히 임대 수익을 위해서라면 새로 오피스텔을 분양받는 경우라면 

가성비 좋은 낮은 층수를 선택하는 것이 좋을 수도 있습니다. 


지금은 분양이 완료된 상태이고 매매와 월세가 같이 이뤄지고 있으니 

대출이 없이 오피스텔을 매매하는 것을 가정해서 실제 월세 수익률을 계산해봅시다. 


20층의 매매가를 비슷한 층수인 17층의 매매가인 22500원 라고 가정하고 

월세 1000/65의 월세 수익률을 계산해보겠습니다. 



 

대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100


(65 * 12 ) / (22500 - 1000 ) * 100 = 3.6 % 

3.6%이면 임대 수익률이 생각보다 높지 않았습니다. 



그렇다면 8층의 임대 수익률은 어떻게 될까요? 



대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100

(67 * 12 ) / (21900 - 1000 ) * 100 = 3.8 % 


근소하게 0.2%로 8층의 임대 수익률이 높네요. 

하지만 역시 만족할 수준은 되지 못하네요. 




그렇다면 임대 수익이 높은 지역, 매물은 과연 어디 있을까요? 

다음 포스팅에서는 위와 같이 지역별, 매물별로 임대 수익률을 계산해서 

임대수익률 상위인 아파트들만 한 번 포스팅 해보려고 합니다. 



그리고 각 아파트 매물 별로 위 식으로 임대 수익률을 계산하여 

지도에서 확인 할 수 있는 서비스 역시 지금 개발 중입니다. 



서비스 방문하기 




















로보리포트 아파트 실거래가 조회 서비스 사용법


출처 바로가기  




오늘은 부동산 실거래가 분석툴 사용방법을 정리해 보았습니다. 

과거 10년치의 부동산 실거래가 데이터를 수집해서 
사람들이 쉽게 데이터를 검색 및 필요시 다운로드 할 수 있도록 
웹 사이트를 구축하고 있습니다. 

원래는 아파트 가격 예측을 하기 위해 
데이터 검수를 위한 내부 공개용이였지만 
실거래가 데이터를 저같이 조건식으로 
전문적으로 검색하고 싶은 사람이 있을 것 같아 
일단 외부로도 오픈하게 되었습니다. 






2018. 01. 16 업데이트
 
 아래 스크린샷의 데모 페이지는 사용자 의견을 받던 중에 사용이 어렵다는 피드백을 들어 
지도 기반의 실거래가 분석 서비스로 다시 개발되었습니다. 









일단 분석 사이트의 기본 모습은 아래와 같습니다. 

지역 및 기간 등 조건을 자유 선택해서 볼수 있는 것이 포인트입니다!

개포동에 있는 아파트 실거래 추이를 한번에 보는 예시를 들어보겠습니다. 

아래 필터 탭에서 지역 선택 이나 조건 선택을 합니다. 
현재는 검색대상이 아파트만 있지만 향후 토지, 빌라 등 
부동산 전반적인 실거래가 검색이 가능하게 할 예정입니다. 


지역 선택을 할 경우 

- 개포동 전체를 보고 싶음 (서울특별시, 강남구, 개포동을 순차적으로 선택함)
- 서울특별시 전체를 보고 싶음 (서울 특별시만 선택함) 




시간 선택을 할 경우 


- 최근 10년 매매를 모두 보고 싶음 





금액 선택을 할 경우 


- 전국에서 1억 이하의 아파트의 전체 통계 자료를 모두 보고 싶음 






이런 조건들은 물론 모두 조합해서 동시에 사용이 가능합니다. 




서울특별시에서 1억이하의 가격의 아파트의 10년동안 

실거래가 통계 보기를 선택하였습니다. 



그러면 이렇게 필터를 걸 경우 검색 결과를 봐 보겠습니다. 




서울에서 1억 이하의 아파트가 최근 동안 매매가 가장 활발했던 시기는 2007년 입니다. 

그 후 서울시 아파트 가격이 가파르게 상승하면서

 1억 이하 아파트의 매매량은 거의 몇십건 정도밖에 없네요. 


그래도 아직 서울에서 아직 1억 이하의 금액으로 

아파트를 살 수 있다는게 놀랍지 않나요? 


그럼 이런 아파트는 어떤 특성들을 가지고 있을까요. 



서울에서 현재 1억 이하의 아파트들은 

38%가 건축된지 20년도 내외의 아파트들이고 

구로동에 가장 많은 분포를 가지고 있습니다. 


전용평형은 적을 것으로 예상했으나 생각보다 크게 나오고 있습니다. 

10년치 전체 실거래가 통계라서 그렇겠지요. 


최근 1년으로 검색 조건을 변경할 경우 같은 통계 자료입니다. 




역시 평형이 확 줄어드네요. 대신 건축년도가 최근으로 나옵니다. 

최근 1년동안 서울에서 1억 미만의 아파트 실거래는 

화곡동에서 제일 많이 일어났습니다. 



기간 별로 실거래가 가장 많이 일어난 아파트들도 확인이 가능합니다. 

매매건수로 정렬도 가능하고요 . 






마지막으로 실거래가격 역시 확인이 가능합니다. 







내부 공개용이라 아직 디자인은 부족하지만 많이 써주시고 

의견도 많이 부탁드립니다!



감사합니다!








부동산 중개보수





출처: 서울부동산정보광장 (http://land.seoul.go.kr/land/) 


아파트 실거래가 open api로 수집하기








아파트 실거래가 데이터 오픈데이터 API로 수집하기 





사람들의 실거래가 질의에 응답을 해주려는 부동산 챗 봇을 만드려면 

일단 부동산 실거래가 데이터가 있어야 합니다. 



다행히 공공데이터 포털에서 해당 데이터들을 오픈 API로 제공해주고 있습니다. 




공공데이터 포털 링크 







기본적으로 아래와 같이  실거래가 데이터 요청 REST URL을 호출하고 

결과로 받아 XML을 파싱하여 저장하는 방식을 사용합니다. 






요청 메시지 명세는 아래와 같습니다.  

지역코드와 년도 월을 지정하여 그 기간의 그 지역의 아파트 실거래가를 받아올 수 있습니다. 






아래는 응답 메세지 상세 내역입니다. 






법정동이라는 항목이 보이는데

 법정동은 대한민국 행정구역의 일종으로 이름 그대로 법으로 정한 동이라는 뜻으로

 정부기관의 공부, 토지의 구획, 지적도, 부동산의 등기, 재산권 행사와 같은 법률행위 등에서 

일반적으로 사용되고 있는 주소지라고 생각할 수 있습니다.


참고로 행정동은 법정동의 크고 작음에 따라 

효율적인 행정편의 및 관리를 위하여 재편성한 후 주민센터를 설치한 단위입니다.

법정동과 행정동은 다른 개념으로 대부분 부동산 관련 데이터들은 

법정동을 기본으로 사용합니다. 



지번은 각 구획마다 부여된 땅 번호를 의미하며  아라비아숫자로 표기합니다.

 본번(本番)과 부번(副番)으로 구성하되, 본번과 부번 사이에 하이픈 표시로 연결합니다. 



아라비아숫자이므로 지번에는 숫자가 들어가 있어야 하지만 

데이터를 수집해온 결과 간혹 한글이 들어가 있기도 합니다. (;;)

산번지나 블럭지번 등이 해당 케이스로 세부 토지 구분은 아래와 같습니다






지번 설명 링크



이렇게 오픈 데이터 API를 사용하여 

10년치 아파트 실매매 거래 데이터를 수집하여서 

 현재 개발중인 서비스에 업데이트 하였습니다. 


그냥 실거래가 정보만 있는 것이 아니라 거래가 뜸했던 아파트라도 

기계 학습으로 현재 시세를 추정할 수 있는 기능을 추가하였습니다 : ) 


서비스 방문하기 










  • 2019.02.27 10:42 ADDR 수정/삭제 답글

    비밀댓글입니다

  • 쁘기얌 2019.02.27 10:43 ADDR 수정/삭제 답글

    헉 덧글 비번을까먹어서 다시 작성합니다 ㅠㅠ
    위에글 확인 못하니 답변가능하시면 요기에 부탁드릴게요 감사합니다

    • adana 2019.02.28 14:20 신고 수정/삭제

      네이버나 다음 주소 정보 api를 통해서 제공해주는 해당 주소값의 좌표를 받아오고 있습니다 :)